停车费

停车费

孙泉

“今天，我们在这儿开会，就小区业主报警关于物业收取产权车位费一事进行磋商，看看如何解决这个问题？”这是金陵市钟楼区铁路桥派出所桃花园片区警官苏海涛主持的协调会，会议就该花园小区物业因收取业主产权车位停车费一事发生纠纷进行调解处理。

参加会议的除了警官苏海涛，还有桃花园社区主任程姗姗、物业经理与管理人员、花园小区业委会成员以及花园小区产权车位业主和部分非产权车位业主代表。

花园小区是复合型小区。小区有整排别墅、花园洋房、小高层三类住宅型各居一方。小区东侧是迎担湖，这个湖是人工湖，明朝开挖，原作为金陵市区的护城湖，已经有600多年的历史。迎担湖像一颗镶嵌在金陵市区的明珠，秀丽而隽永，沿湖种有多个品种的桃树，每年3月底或4月初，满园桃花盛开，游人如织，是金陵市独有的风景区。

紧贴湖边而居的是整排别墅，南北朝向，东西延伸。共6排由南向北排列。每排别墅四个单元，每个单元4户人家，每户都有私家车库，即产权车位。

别墅向西是花园洋房。花园洋房与整排别墅对齐，共6幢，每幢4个单元，每个单元12户，无独立车库。

最西面是小高层住宅，也是6幢，每幢2个单元，每个单元24户，有地下停车位。

花园小区刚建成时，有私家车的业主很少，不超过10辆，多数为别墅住户。他们将私家车停在自己的产权车位里，这个产权其实没有产权证，仅是永久使用权，是业主购别墅时，开发公司作为优惠条件随购别墅赠送的。那个时候，因车辆少，整个小区几乎看不到车，地下车库空置，开发商为了将空置的地下车位推销出去，象征性地收取业主一点费用就可以得到永久使用权。所以，那时的车辆停车费是不需要交纳的。

然而，时过境迁，随着国强民富，人民生活水平不断提高，几乎每户业主都有了私家车，有的一户有几辆车，不仅别墅车位和地下车库不够停放，地面空地车位也停满。停车已经成为小区最大难题。就在车位问题突出之际，一边是有车无处停，一边是不想交纳停车管理费。矛盾突出，甚至需要政府部门或者警方来摆平此事。

2023年6月2日，苏海涛接到报警电话，报警内容是他管辖的花园小区有车出不了小区的门，车出不了门是因为没有交纳停车费，没有交纳停车费，闸门就不会自动抬闸，不能进出的车停在闸门前，车主要求门卫抬闸门让其出门。然而，门卫向车主解释必须到物业那儿交纳费用后，闸门就会毕恭毕敬地为你的车自动抬启闸门，如果不交费，他一个门卫无权为你的车放行。

这位王姓车主开始愤怒：“我是产权车位，是花了钱买的车位，你们无权再要我交纳停车管理费。”

门卫也不与车主争论，只是坚持不操作人工抬闸。车主见门卫不抬闸放车，越发恼火，嗓门越来越大，这时，物业管理员小尹来到大门，他对王姓车主说道：“现在闸门是全自动电子管理，你不交纳产权停车管理费，闸门就不会自动抬起，所以，你必须要按规定交纳产权停车位管理费每月80元，否则，物业是无法为您服务。”

“我的产权车位是私有的，是花钱购买的车位，为什么还要我们再交停车管理费？”整排别墅23幢产权车位业主张靓靓在会上发问道。

“物业凭什么收取我们的停车费用？小区是我们自己的，车位又是花钱买的，我们的车进出小区应该免费放行，再让我们交管理费，是哪家的规定？”21幢产权车位主发话。

物业管理员小尹解释道：“是按照我们物业与业委会签订的合同，合同规定，产权车位管理费每月80元，非产权车权每月150元，非小区业主车位费每月250元。”

“这是谁的规定？”参会人员问。

“金陵市相关小区停车标准和小区与我们物业签署的合同。”小尹回答。

“这个合同我不同意。”这也是一位产权车位业主，不过，她曾经毛遂自荐担任过这个小区的业委会主任，但是，这位名叫黄帆的业委会主任因管理不力受到业主的诟病，未任职期满就被逼提前两年退位。

“业委会与物业签订的合同，并不是业委会几个委员决定的，是召开了全体业主大会，并对这个合同进行了表决，有89.6%的业主同意这个合同的，这份合同有法律效果。”参会的业委会主任张恺提醒黄帆及与各车位主注意，合同不是随意拈来的，是经过业主表决通过的。

“我任职业委会主任期间，别墅产权车位从来没有交过什么管理费，现在当然也不应该交这个管理费。”黄帆继续强调产权车位不交管理费。

黄帆的话引起轩然大波，受到会的花园洋房和小高层业主的激烈批评。

“你当业委会主任期间都没交纳过产权车位管理费，你是怎么维护小区业主利益的？我是地下车位的业主，我是花钱购买了地下车位的永久使用权，但是，每年都交了车位管理费。”一位小高层业主质询黄帆。

“私心太重，你当业委会主任就是为了不交车位管理费，就是为了个人利益，你这样，小区的事能做好吗？”花园洋房的业主批评黄帆。

参加会议的社区主任、书记程姗姗一直在听取花园小区业主的发主，她对这个小区有关停车费的矛盾已经了如指掌，深知矛盾的根源所在，然而，社区不是小区直接管理机构，无权直接掌管小区的物业和业委会所开展的各项业务。但是，社区是小区居民的管理者，是小区退休党员的管理中心，有着为小区发展提供服务和指导的权利。她听几位产权车位主的讲话，显然是与市相关停车规定和业委会与物业签署的合同相悖，于是她发表自己的看法：

“黄帆的话代表着别墅车位主的共同愿望，当然也代表整个小区停车主的愿望，那就是免费停车。不仅每户免费停一辆，而且希望无论有几辆车都能免费停。管理费每月80元；地面停车位每月150元，每个月看起来不算多，但是，一年都得上千元和近2千元的费用。这些费用谁都不想交，但是，我们不交这些费用，谁来为我们小区服务呢？总不能让物业义务为小区服务吧。”说到这儿，程姗姗停顿了一下，扫视了到会的业主的表情，接着说：

“刚才黄帆说不同意业委会与物业签署和这份合同，如果是其他业主讲这话还有情可原，黄帆是当过本小区业委会主任，应该深知这个合同产生的过程，应该知道这份合同必须要经过全体业主投票通过才具有合法性。既然是全体业主通过的合同，那么，每个业主就必须执行。作为当过业委会主任的黄帆，更应该带头遵守。”程姗姗对黄帆的批评得到大家的期许的目光，会议一时鸦雀无声。

程姗姗语重心长地告诫到会的业主：“花园小区是临湖、傍景、居城中的高档优美小区，但是，再美的小区，如果没有人管理，如果业主不去自觉维护，不去自觉执行小区管理规定，那么，就无法享受周围环境的福利，小区就不可能和谐美好。”

“合同里的收费标准是根据金陵市有关文件制定的，是目前全市最低价，而且这个标准已经多年没有变动。我是在所居小区购买的产权车位，但是，仍然要交管理费。这是我市早就规定了的，没有产权车位不交管理费的。”

苏海涛接过程姗姗的话：“我所在小区全为租车位，每个车位450元一个月。花园小区产权车位每月80元管理费是市相关部门关于停车费收取的最低价。”

“既然有业主报警要求我们警方来处理此事，那么，作为执法机构，那就必须依法行政。产权车位每月80元管理费，有市相关部门的规定，有小区与物业的合同，那么，产权车位业主必须按照规定交纳管理费，如果不交费而引起小区管理不畅和相关矛盾，将会依法进一步处理。当然，谁能拿出产权车位可以不用交管理费的规定，我们可以再讨论，重新确认。”片警苏海涛作为执法机构的警官，又是他管辖的片区，他非常了解花园小区这几年因停车费纠纷引起物业与业主矛盾冲突，为此，苏学涛想与社区一道借助这次产权车位业主报警，认真解决这起民事纠纷。

程姗姗和苏海涛的讲话给会议起到定调作用，那就是，在没有充分理由的前提下，产权车位每月80元管理费必须交纳。部分产权车位主当场表示按规定交纳。

小区事务错综复杂，管理十分繁琐，小区业委会仅是由热心业主组成，他们义务地为小区服务。然而，在管理过程中，业委会可以依据小区管理规定进行管理，却没有任何权利对不遵守管理规定的业主进行处罚，这就导致了业委会仅有“服务权”，而无“执法权”，因此，社区和片警参与到小区管理中来，对小区的建设和管理具有重要的意义。

会议结束后，黄帆被程姗姗和苏学涛留下……

（2023年6月9日于金陵）