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1月4日 星期六
上午9点多，小虞打来电话：“主任，今天的接待日你来吗？我和李阿姨都到了。现在已经有业主来反映情况了。”
我原来不准备去的，既然决定辞职了，昨夜又一直恍恍惚惚没睡好，人有些疲倦，但还是不好意思拒绝，在星期一提交报告之前，应该站好最后一班岗。何况昨天下网前，我还在业委会群里发出过通知:
明天星期六上午9点，业主要到业委会反映情况，希望各位委员尽可能参加。
刚才韩姐在群里又“不好意思，家里有事” 请假了，老张遇到这样敏感的事情，通常是回避的。这样就剩下二个女委员在办公室，未免太不负责任了。
走进业委会办公室，看到三人围着会议桌座谈，小虞不时在纸上记录。
“各位，不好意思，昨晚没睡好觉，今天起来有点晚了。”
小虞赶紧站起来介绍：“这位是我们业委会的孙主任。这位是小区11号的业主。”
“都9点半了，怎么今天就来了一个业主？”
“是啊。”
“请问这位业主贵姓。”
“姓王。”
“叫你小王，不介意吧。”
“不介意。”
“小王，之前你和小虞认识吗？看上去你们年龄差不多。”
“刚认识不久。”
“小王，这二天业主群的议论你看了吗？”
“稍微看了一些。”
这时李娟有些歉意地解释：“我昨晚因为人不舒服睡得早，直到今天早上才听说这件事。”
“没关系的，李姐。”我接着又问：“小王，那你觉得他们争论的有道理吗？”
“群里议论的内容太多了，许多情况我不太清楚，所以今天来咨询一下。”
“你今天想反映和了解什么情况。”
“我主要想问问大家都关心的停车费问题。”
“其实业主们的心情，我们是完全能够理解的。大家都是业主，出发点是一致的，谁不愿自己小区好，可有些话说得太主观，而且很难听。”
“是啊，”这时李姐也愤愤不平地：“动不动就说占着茅坑不拉屎。”
“真是林子大了什么鸟都有，他们自己也不想想，就这么十几个人，整天在群里胡说八道，还一口一声代表全体业主。他们能代表谁，甚至连自己也代表不了。”
“是啊，其中有些自己还不是业主。”
“对了，李姐，那个叫什么的群主，不是你们楼的吗？她怎么回事啊！老是煽风点火。这样的人也能当群主。当初是怎么选的？”
“这个业主群是在新冠期间建立的，以前没有的。当时她是志愿者，帮忙做了许多工作。这次业委会改选，她本来也想竞选的。”
“最后为何不参选。”
“因为不是业主。产权是她妈妈的，所以不符合条件。”
“要是她能参加，就不会像现在这样自以为是了。”
“有些人就是事后诸葛亮，鸡蛋里挑骨头。”
“其他的话，随便怎么说都可以，对物业提任何的合理要求，我们都无条件支持，尤其是地下车库和居民楼楼道的环境卫生，物业确实有许多地方做得不够，我们也经常督促，特别是负责卫生的李姐。”
“是啊，不久前，业委会还和物业、居委会，进行地下车库和非机动车库大清理。”
“但对于这次物业的续聘，不应该这样妄加评论，还要到业委会兴师问罪。至少对自己说的事，先要了解清楚。这样才有发言权，现在连她自己早上在微信群里交流时也承认：‘孙主任，是不是我又有些想当然了。”
“就是吗！因为我们的一切，都是严格按照程序走的，经得起任何考验的。”小虞接着理直气壮地说：“如果按照这些人说的，重新表决，这样对广大业主公平吗?毕竟331票要远远大于119票，少数服从多数。”
“小王，你评评理，业主大会开二十多天了，这些人连公告、公示都不看，基本的流程都不知道，就出来说三道四。昨天我和小虞，把公示、公告和《业主大会议事规则》中的有关内容，都不厌其烦地解释了，今天早上还是有人在纠缠，说要让业主联名接龙，如果达到20%，就要进行重新表决。”
“上次也说要联名投诉，结果最后签字的只有十几个业主。”
“口口声声别的小区好，实际情况他们究竟知道多少，尤其是公共收益和维修基金的使用监管。争论到现在，终于不得不承认业委会在续聘程序上没问题，说对业委会没有意见，主要是为了督促物业。”
“主任，昨天到现在，我们已经归纳整理了，业主居民反映要求物业改善服务质量的建议20多条。”
“小虞，谢谢你，想不到你还挺有担当的，昨天和业主一定沟通得很晚吧。”
“将近11点。”
“辛苦了，昨晚我本来也想一起参加的，但觉得还是先让你应付一下，这样比较妥当。毕竟你是女同志，更容易和业主交流，尤其在大家情绪都比较激动的情况下。”
“主任说的对，遇到事情最好还是先冷处理一下。”
“其实我原来也不会参与群里讨论的，在业委会也一直提醒大家，因为群里这么多业主，人多嘴杂，什么稀奇古怪的问题都有——你根本不可能公平正常地交流——甚至怀疑过去业委会连物业合同也没有签，现在又说我们私下里悄悄把合同签了。”
“是啊，既然我们有业主接待日。有事情他们应该来业委会反映。”
“尽管这样，业主群里的信息，我每条都认真看的，要掌握了解小区的基本情况。后来见他们议论的越来越偏激，局面有可能失控。要是这么多人，真的一窝蜂冲到业委会，事情就要闹大了。这才不得不出面规劝和疏导。”进行了必要的解释后，我赶紧打住话题：
“小王，不好意思，我有些扯远了，现在就你刚才提出的问题，尽可能说明一下。”
“谢谢孙主任，不过你们刚才谈的也很有意思。”
“关于业主议论纷纷的停车费涨价的来龙去脉，我也是在上次业委会主任培训的时候，问董主任的。当时永乐苑和永福苑都商量好的，地下车库停车位一律200元，地上150元。后来因为我们小区业主反对，就改为150和120。想不到永福苑却通过了，弄的很被动，最后没有办法，他们才不得不一年免了二个月。即使这样，算下来还是比我们现在的贵。我们地下车库每年1800，他们是2000，地上车库我们每年是1440，他们是1500。后来不知怎么传来传去，拷贝大走样。”
“原来这样。”
“还有说停车费都是由物业前台用个人微信收费，放进自己腰包，更属无稽之谈。因为停车费和物业管理费一样，现在都开正规增值税发票的，所收的钱直接进入公司账户的。否则每年公共收益中80几万的停车费收入从哪儿来。物业服务管理怎么维持。”
“就是啊，这么简单的问题都搞不清楚。”
“至于附近其他小区停车费，比我们的低的问题，我也打听过了，确实有这样的事，而且其中最低的，每月地上车位只有70元。”
“是吗？这么便宜！”
“但那是本镇动迁原拆原还的居民小区。因为农村土地所有权属于集体所有，其中包括宅基地、自留地和自留山，所以通常情况下，宅基地动迁补偿分为两个部分：一部分针对宅基地本身，归集体所有；另一部分针对宅基地上的建筑物，归个人所有。而归集体所有的动迁补偿，就是由过去的村委会并由此延续下来的善后机构经营管理，并对小区里原来的村民，以各种形式进行适当的补偿，其中包括停车费。”
“还有这样的事？”
“可能我的解释不够全面专业，但基本情况就是这样，而且这种补偿是仅仅对原有的村民，其他的业主都不能享受。所以这些小区居民的停车费是不同的，分好多档。”
“原来这样，这我还是第一次听说。”
“是啊，许多情况，业主都不了解，我们在群里又不便多做解释。否则他们更要疑神疑鬼，说业委会和物业狼狈为奸，合穿一条裤子了。”
“业委会的工作确实很难做。”
“小王，你知道我现在考虑的是什么吗？”
对方认真地思考一下，结果还是摇了摇头。
“是几年以后电梯大修或更换的问题？”
“哦，这确实是业主普遍关心的。”
“对于广大业主来说，维修基金才是硬道理。在这方面，我们永乐苑的基本面还是不错的，至少和其他小区相比。如果按照现在的情况运行下去，过几年更换电梯的维修基金应该是有保障的。但即使这样还是有一个问题，为了确保房屋和相关设备的维护保养，按规定维修基金的比例不能低于30%，否则就要另外筹集。到时候，居民又要有发表不同意见了，而且可想而知一定会比现在更加激烈。”
在我们座谈的时候，除了开头偶尔插上几句，就一直在摆弄手机的李姐，这时抬起头来：“我发了一条微信到业主群里，你们看看。”
我当时因为忙于解释，来不及细看，等到回家以后打开手机微信，这才发觉业主群里又沸腾了。
李娟：群里昨天很热闹，因为我没看见，今天发表一下自己的看法。这次物业的续聘完全是按照规范来的。每张选票都是楼组长和业委会的人亲自上门送的，没在家的多次上门。还没收到的通过短信和信报箱发给你们。弃权是因为你们不关心小区。结束后再在群里乱说，你不觉得脸红吗？
：这次表决是公正合法的，住在小区里的业主绝大多数同意的，不同意的是少数。你们对没投票的作为赞同多数表的决议，是苐二届业委会通过征求表决同意的。（本来没有投票的人都作为同意的）。
：说到我们业委会，这届业委会的孙主任的工作付岀了很大的努力和心血。他为了完善管理制度，为了把每笔资金用在该用的地方，他顶着压力和各方面的人进行争辩和讨论，这半年来瘦了十斤。可能有人认为我们业委会有很多好处，在这里我可以问心无愧的涚，我们都是在为小区无私的奉献，没有任何的好处。象孙主任这样有能力、有魄力，又有奉献精神的人很难找。有的人想做业委会，只是为了私利。觉得有什么好处。
：如果我们随意不续聘物业，怎么向住在小区里331业主交待？
：如果有问题可以通过正常途径到业委会来提岀，每个星期我们都有值班的人，可从来都没有人来反映。
戊：如果大家希望小区越来越好，就多提建设性意见。昨天讨论这么激烈，今天值班也就11号楼一位热心业主参与讨论了。有些问题要多了解情况，然后再发表观点。
：你不知道业委会办公室在哪里，你不清楚“三项规约”细则，你对小区公共收益有疑问，就多去了解，多倾听，不要听一个人说。“占着茅坑不拉屎”这种话，说多了只会让真正在做事的人寒心。真正认真负责做事的人不干，对我们业主来说是祸不是福。
李娟：维修资金管理从最初的900多一点，现在已经1000万了，公共收益现在还有几十万。环境卫生等问题，我们也一直在督促物业。
戊：大家对物业和业委会提出的各种问题，业委会都会认真地听取，并督促物业妥善解决。今天一个上午就汇总了不少好的建议，所以关心小区就要好好说话，而不是煽动情绪，没事儿群里乱叫。
比丘用潘婷：比比隔壁永馨苑，再说我们的物业好不好。就现在这样，永馨苑还打算换呢？人家业委会做了什么，居委做了什么，都看得到。我们的，确实没看到什么。既然你们业委会做了，为什么不公示？不通告？在遇到困难的时候，也可以告知我们业主，通过业主大会来解决，人多力量大，不是解决的办法么？别怪人说的难听，雷锋都知道好事写在日记里。
戊：业委会也是不拿工资给大家干活，不是让各位来无端指责的。业主需要解决什么问题，没给解决，再在群里说。要是觉得自己可以，就自己去帮大家。
：门口有公示，大门口。电子屏上也说了要换物业，需要投票的事儿。别人做的好，我们可以借鉴，小区情况也不一样。现在我们就说，需要物业做什么改善，有什么意见，请大家提。
李娟：好象在群里只有说的，没有几个是真真岀来帮小区做实事。只看到别人家的好，沒看到别人家的内部。
甲：李阿姨，你们的工作完全支持，问题就是出在531个没有去行驶权利的业主身上。但是这次仅仅490人行驶了投票权，低于总户数的50%，所以那么多人觉得不公平。我上面也写了，如果能有办法暂停重签的话，电话沟通房办后可以群里告知。但是如果说仅仅只是在群里人身攻击，互相吵架那也没意思。如果更改不了结果，那这三年续签必须要有改变。就像上午其他业主提的，定期群里汇报接龙等形式都可以，抱怨本身就没有用。实质有多少业主敢和物业硬碰硬的，大概也就这些投反对票的业主们。
：另外昨天孙主任突然的人身攻击的话，我想他错了。你们做了很多事，大家知道，但是矛盾点并不是业委会和业主，明明是物业和业主。业委会也是小区业主，昨晚已经有几个业主去业委会反映过问题了，也不能说今早就一个。以后我想你们都在群里，群内只叫的可以过滤，真实问题你们也可以筛选后和物业沟通。每日9-10点是业委会的接待时间，我晚一点也写到群公告给大家看到，很多人或许不知道什么时候可以去业委会反映问题，另外时间有限，不如门口留个留言簿意见簿之类的，可能业主们不是都9-10点有空，您看看是否可行！
比丘用潘婷：什么叫看不到，你怎么知道我就不知道呢？
李娟：331户占据了住在这里的绝大多数业主。
戊：这不就对了，刚才也不知道是谁说的，那究竟还有什么什么没公告呢？是公共收益没公告？还是换物业没公告？还是投票时间地点没公告？是每次开会都拍照还是录视频？每次会议都有记录，让去业委会查资料信息一个都不去。说人多力量大，我们今天三个人坐办公室，两小时等了一个业主过来。说11月2号开票业主可以去监督。有人去吗？开票结果出来不满意，现在说是作假。我一个上班族，每个月领200块津贴，要花多长时间。在业委会是为了这点钱吗？别说业委会主任不干了，我都觉得委屈。
：当然我们既然做了就要做好，不可能受点委屈就不干了。但是大家要换位思考，合理沟通啊，不都是想要小区环境卫生好点吗，大家都住的舒心。李阿姨发上班一段话，都是提前打好草稿，眯着眼睛，手写半小时，才编辑出来的。你指望业委会绝大多数已退休的阿姨叔叔，在七嘴八舌的聊天群里一一回复问题吗？
：业委会人员可以重选了，把机会留给有能力的人。
李娟：希望有能力又有奉献精神的人，可以自荐为小区服务，我们积极支持和配合。
比丘用潘婷：是啊，就这么争辩几句，就开始撂挑子，能做好业委会的也是蛮难的。
甲：我先表态一下，我愿意配合业委会工作，在我的能力范围内，可以义务帮忙，但是的确时间也有限，你们有什么困难可以沟通业主一起帮忙想办法。
——11月2号，大家都要上班好吧，难不成请假去看开票？
甲：我觉得真的可以不用业主跟业委会在这里吵架了，我们关键的目的是要把我们小区搞好。如果说物业是自己放弃权利选择的也不能改变的，那我们就看看到底如何改变现状。投票这个事情，我想造假不可能的，安排531张弃票导致了这个结果，是业主们要反思的。
比丘用潘婷：照这么说，热心肠的人都没了。
点评：这不由使我想起黄书记当时所说的，居民区工作最大的困难，就是居民往往“事前不参与，事后很热情。”
甲：他们今天拍出来那三份文件，哪天有空了，我到业委会去拍给大家看，我会帮大家扫描发成PDF文件再发到群里，大家觉得这样可以了吗？没有人去业委会，在群里吵架也真的没有什么意思。
——@甲，我支持你！
李娟：不是吵架，只是在说明情况。商品房和动迁房的物业是有区别的，他们的物业费是我们的几倍，菅理肯定比我们有利。好的物业公司都到贵的物业费的地方去了，差的物业公司看上去表面很好，可是他们在別的项目中损害业主的利益。
甲：别人小区是别人小区，别人小区应该不会有50%以上弃票吧，小区本来就不团结，在疫情的时候大家都看得到。想办法就是通过事情，让大家凝聚一下。
比丘用潘婷：一个结果可以用下一个结果去改正或者维稳 。
壬：对呀，哪个人有能力，就把茅坑让给他来蹲蹲！
甲：他们做业委会本身就是热心人了，不然谁会去做？选业委会的时候，有多少人真的是拿着房产证去登记过的。登记后人是居委挑了5个给我们，再填同不同意。反对业委会的，下届可以拿着产证去竞选的。
：就像昨天晚上，大家有很多反对意见，真实的去了业委会的，也就这么几个人。
曾光明：群里有多少是真正的业主，假业主就闭嘴吧！
比丘用潘婷：@曾光明，你说谁呢？
：照你这么说，以后进群先验房本么？
曾光明：谁是假业主，就说谁！
：我也不认识你。
比丘用潘婷：来来来，验房本了！
点评：在所有业主的昵称中，最令人啼笑皆非的就是这个“比丘用潘婷”，以至于我终于忍不住调侃几句：出家人，理应六根清净，慈悲为怀，都剃度当光头和尚了，还用什么飘柔。这不是暴殄天物，多此一举吗？说到底还是六根未净，凡心难改，悟性太差。
辰:弃权票算有效赞成票，本来就对认真投票想改变小区的业主不公平，应该不计入统计才对。他们可能根本不关心这个问题，或者甚至根本不住在小区里。只要投票还是继续这个规则，那不管物业干不干活，以后都只能是这个物业。
点评：这话还算靠谱，只是这位业主想过没有，假如，我是说假如，按照他这样的说法，业主大会也许永远开不成，尤其在像我们这样实际居住的业主不到50%的小区，甚至连业委会也建立不起来。要是这样的话，小区业主的权益维护，也就根本无从谈起。
难道这样“简单的问题”，国务院在制定和颁布《中华人民共和国物业管理条例》就没有考虑到？难道那么多参与研究讨论的法律专家学者都是吃干饭的？《物业管理条例》包括国家制定的其他法律法规，其中哪一条不是综合考虑了方方面面的情况和各种各样可能出现的问题，而且2024年《物业管理条例》又新近刚修订不久。
卯：弃权的好多是因为不住这小区吧？
午：也不一定，弃权就在选票上填了弃权。有些人认为选票只是走形式，所以也不想行使权力，或许觉得填了也没用，也或许不住这里。
甲：群公告
群公告：
上海万事达物业服务发展有限公司
物业管理地址：xx路xxx号周一至周日8：15-16：30
物业报修电话：xxxxxxxx
业委会地址：小区物业x楼
每周一至周日9-10点，有业委会工作人员值班，有需要反应情况的业主可以去业委会办公室反应情况
xx城x居委电话：xxxxxxxx
小区民警：齐强139 xxxxxxxx
派出所24小时电话：xxxxxxxx
房管局投诉电话：xxxxxx
xx区房管局 电话：xxxxxxxx
请确认好是本小区业主后再拉进群，群内禁刷各种广告（进群后请大家备注好几号几零几）
：真的不用讨论，那531个弃权的情况了，眼下就是能不能让小区更好，真觉得有问题的，每天业委会有人值班，可以9-10点去那边反映了解情况。
午：#接龙：
各楼栋存在问题，多次反应物业无结果，需业委会帮忙督促物业的问题。
……
甲：明日上午有问题的业主可以9-10点去业委会反应，商量对策和可行办法才是真的。
：接龙的问题，首先自己要联系过物业报修过，而 迟迟未解决的问题。
庚: 热心为自己小区建设更好的的业主，请大家明早去物业反应问题。
：大家也可以单独加个群，为不方便传达的业主，整理成文件形式去反馈问题。
戊被添加为群管理员。
——@所有人，弱弱的问下大家，我是租客是不是需要退群啊！
庚: 承租人可以反应情况维护等，别发广告。
酉被从群管理员移除。
庚被添加为群管理员。
戊：11.05 业委会反馈事项以及个人建议如下：
1、业主群每月接龙一次，反馈一个月都未解决的小区问题（可以用表格形式归类统计）
2、重点关注小区卫生问题，制定卫生清扫标准和监督、判定方式。保证能落实执行。
3、考虑到工作日反馈情况的比例不高，建议增加周末值班的时间，将平时周一到周五改为每周1、3、5处理日常事务，周六和周日有人值守。
4、建议业委会在二楼门口放置意见簿，避免居民反馈问题时，错过值班时间。
5、建议定期发布一次业主沟通见面会议，邀请居委和物业参与，更全面的做好小区的管理工作。
6、可以由业主委会成员小虞在业主沟通群发布。
7、关于大宗设备的维修、更换带来的高额成本，可以让热心且有专业背景知识的居民参与谈判，达到降本的目的。
8、信息化时代，建议将更多的公示信息，通过群公告的形式发布，不限于张贴海报的方式。
9、小区业主群，不允许发布不相关的如个体广告信息，如不听劝阻将立即剔除出群。
希望有热心的志愿者，能伸出手来，一起建设我们的小区。
老程：第7条，确实应该这样！
戊：点赞。
甲：希望有更多的小区业主能加入志愿者队伍，一起把小区弄得更好。我们的建议提了，至于能采纳多少，这个是需要业委会他们协商后订的。另外很多东西羊毛出在羊身上，骂业委会不好，骂物业不好没用，要想办法改善现状。
庚: 希望各位业主和租户都能少丢不丢垃圾，减少清理，也能节约成本，环境最终还是靠大家来维护的；不好的地方，除了提出问题，也可以提出改进措施的建议。
——轮流拿个大喇叭在小区里宣传教育，我记得有段时间保安骑电瓶车，在小区宣传就挺好。
甲: 这个问题也是，好像有一阵子没听到大喇叭巡逻了。
点评：上次我也就此问过居委会，楚书记说小区志愿者，现在之所以早上巡逻的时候，不再拿电喇叭进行提示宣传，就是因为有人说扰民。
11月5日
酉：狗屁居委物业，又周日早上七点开始割草了。上次也是周日老清老早割草，但凡把居民老百姓当人对待，就不会请割草的周日来干活。哪个畜生领导做的决定？一而再再而三，周日不能装修就允许割草了？七点开始？业委会成员不代表居民去交涉？还看得到希望吗？
：物业8:15上班，我看看几点接电话，哪能给居民说法。
：电话打通了，接电话说马上叫割草的停止工作，然后反映给领导，太过份了，周一到周五再怎么吵，居民没话讲的，周日早上七点扰民，这就是84%同意率续签的物业！
